Arkusz do druku

Due diligence terenu komercyjnego przed zakupem

Redakcja Tereny Komercyjne · aktualizacja 3 października 2026

Przed zakupem terenu komercyjnego sprawdź w planie miejscowym symbol terenu, przeznaczenie uzupełniające i wykluczone oraz parametry zabudowy, a w księdze wieczystej, kto jest właścicielem albo użytkownikiem wieczystym, jakie służebności, dzierżawy i roszczenia obciążają działkę i czy wpisano hipotekę. Arkusz pod tym tekstem rozpisuje te i pozostałe kontrole na 45 pozycji w dziesięciu obszarach; przy każdej podaje dokument albo urząd i sygnał, przy którym trzeba się zatrzymać.

Taki przegląd nazywa się due diligence: to badanie stanu prawnego, technicznego i podatkowego nieruchomości przed transakcją. Arkusz dotyczy gruntu, na którym obiekt dopiero ma powstać — sklepu albo parku handlowego (tereny UH i H), hotelu (UT), biurowca (UA), pawilonu, stacji czy restauracji (U, KOO, INS) oraz usług w terenie łączonym MW-U. Gotowy obiekt z najemcą wymaga innego zestawu pytań, o umowy najmu i stan budynku.

Jak korzystać z arkusza

Wydrukuj arkusz przyciskiem „Drukuj listę” i wpisz w rubryki oznaczenie działki, gminę, symbol z wypisu i wyrysu oraz datę sprawdzenia. Potem przejdź obszar po obszarze i przy każdej pozycji zanotuj, z jakiego dokumentu, z jaką datą i numerem pochodzi odpowiedź.

Sygnał ostrzegawczy nie przekreśla zakupu. Oznacza, że trzeba zdobyć brakujący dokument, przeliczyć cenę albo wpisać warunek do umowy przedwstępnej, np. uzyskanie zezwolenia na zjazd albo prawomocnego pozwolenia na budowę.
Część dokumentów daje sprzedający, inne zamawia kupujący. Wypis i wyrys, odpis księgi, warunki przyłączenia i stanowisko zarządcy drogi powinny leżeć w teczce sprzedającego; badania geotechniczne, ocenę zanieczyszczenia gruntu, pomiar hałasu albo ruchu zleca zwykle kupujący przed umową przyrzeczoną.
Daty mają znaczenie. Odpis księgi i wypis z planu sprawdza się ponownie tuż przed aktem notarialnym, bo w tym czasie może wpłynąć wniosek do księgi albo gmina może przystąpić do zmiany planu.
Rachunek osobno. Gdy arkusz wykaże dodatkowy koszt, np. pas do skrętu, wpisz go do kalkulatora wartości gruntu i sprawdź, ile zostaje na cenę działki.

Które obszary ważą najwięcej przy danym terenie

Kolejność obszarów w arkuszu jest stała, ale waga pozycji zależy od tego, co ma stanąć na działce.

Sklep i park handlowy: próg 2 000 m² powierzchni sprzedaży i teren H w planie, zjazd i umowa z zarządcą drogi, decyzja środowiskowa dla centrum handlowego i parkingu, hałas od nocnych dostaw, opłata za zmniejszenie retencji, punkty ładowania. Szerzej: teren pod handel.
Hotel: strefy ochrony uzdrowiskowej, pas nadbrzeżny, wymagania kategorii wpływające na program pokoi, droga pożarowa dla budynku z miejscami noclegowymi i budowla ochronna. Szerzej: teren pod hotel.
Biurowiec: użytkowanie wieczyste i roszczenia byłych właścicieli w centrach miast, budowla ochronna albo miejsce schronienia w garażu podziemnym, archeologia, badania gruntu pod garaż, wysokość przy lotniskach. Szerzej: teren pod biura.
Usługi i teren łączony: odległości i zbiorniki stacji paliw, stan gruntu po dawnej stacji, hałas i kolejka przy restauracji drive-thru, wymagania lokalowe żłobka i przedszkola, dzierżawa wpisana do księgi. Szerzej: teren usługowy i MU.

Pozycje o drodze, zjeździe i ruchu rozwija strona Ruch i dojazd.

Kiedy potrzebna jest decyzja środowiskowa

Decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach uzyskuje się przed pozwoleniem na budowę albo przed decyzją o warunkach zabudowy, gdy przedsięwzięcie przekracza progi z rozporządzenia Rady Ministrów z 10 września 2019 r. Przy gruntach komercyjnych liczą się cztery: centrum handlowe od 2 ha powierzchni użytkowej, inna zabudowa usługowa od 4 ha powierzchni zabudowy, gdy teren jest objęty planem miejscowym (2 ha bez planu), parking albo garaż od 1 ha powierzchni użytkowej i stacja z paliwami ciekłymi — bez względu na wielkość.

Na obszarach objętych formami ochrony przyrody i w otulinach progi są niższe: 0,5 ha dla centrów handlowych i parkingów, 2 ha dla zabudowy usługowej z planem i 0,5 ha bez planu. Hotel poza terenami zabudowanymi i zurbanizowanymi według ewidencji gruntów wymaga decyzji od 2 ha powierzchni zabudowy (na obszarach chronionych od 0,5 ha), a stacje tylko z gazem LPG albo CNG są z listy wyłączone. Próg liczy się łącznie z wcześniejszą rozbudową, której decyzja nie objęła.

Wniosek o pozwolenie na budowę składa się w ciągu 6 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, a do 10 lat — po stanowisku organu, że jej warunki są aktualne. Decyzję można przenieść na kupującego za zgodą strony, na którą ją wydano. Progi, raport i procedurę opisuje poradnik o decyzji środowiskowej dla zabudowy usługowej.

Źródło: Rozporządzenie RM w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. 2019 poz. 1839 ze zm.), § 3 ust. 1 pkt 34–35, 52, 56–58, ust. 2; ustawa o udostępnianiu informacji o środowisku (t.j. Dz.U. 2026 poz. 670), art. 72–72a, stan na 3 października 2026.

Fragment opisuje przepisy w ogólnym zarysie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego terenu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Co zmieniło się jesienią 2026 r.

Kilka pozycji arkusza opiera się na przepisach, które weszły w życie w ostatnich tygodniach. Jeśli umowę przedwstępną zawarto wcześniej, sprawdź, czy jej warunki pasują do nowego stanu prawnego.

1 września 2026 r. Wnioski o warunki zabudowy złożone od tego dnia mogą zakończyć się decyzją tylko w gminie, w której obowiązuje plan ogólny.
15 września 2026 r. Weszły nowe wymagania dla hoteli, m.in. powierzchnie pokoi według kategorii; obiekty już skategoryzowane mają 6 miesięcy na dostosowanie.
20 września 2026 r. Od tego dnia nie obowiązują warunki techniczne budynków z 2002 r. (ustawa mówi o przepisach obowiązujących do 19 września 2026 r.); następcy do 3 października nie ogłoszono. Przez 18 miesięcy, na oświadczenie inwestora, projekt może jeszcze stosować dawne przepisy, np. wymiary stanowisk i odległości parkingu od okien.
22 września 2026 r. Zmieniły się progi dla dróg o nawierzchni twardej dłuższych niż 1 km: rozbudowa do 2 km i przebudowa do 4 km poza formami ochrony przyrody nie wymagają decyzji środowiskowej, ale rozbudowy i przebudowy w ciągu drogi w promieniu 10 km się sumuje. Ma to znaczenie, gdy inwestor przebudowuje drogę dojazdową.
24 września 2026 r. Plany miejscowe, do których sporządzania gmina przystąpi od tego dnia, używają nowych klas przeznaczenia, m.in. osobnej klasy H dla handlu wielkopowierzchniowego. Symbole opisuje poradnik o symbolach planu dla terenów usługowych.
30 listopada 2026 r. Do tego dnia gminy mają uzupełnić dane w Rejestrze Urbanistycznym, więc wcześniej rejestr może nie pokazywać wszystkich aktów.
1 stycznia 2027 r. Warunki zabudowy otrzyma tylko wnioskodawca z tytułem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, żłobek będzie musiał mieć plac zabaw na swoim terenie, a milczenie organu w sprawie aktualności decyzji środowiskowej przez 90 dni będzie oznaczać potwierdzenie.

Źródło: Prawo budowlane, art. 102a–102c (Dz.U. 2026 poz. 1161); rozporządzenia Dz.U. 2026 poz. 1150, 1185 i 1192; ustawa z 7.07.2023 o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 59; ustawa o opiece nad dziećmi do lat 3, art. 25 (Dz.U. 2026 poz. 1123), stan na 3 października 2026.

Fragment opisuje przepisy w ogólnym zarysie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego terenu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Stan prawny arkusza

Pozycje opisują przepisy obowiązujące 3 października 2026 r. Po ogłoszeniu następcy warunków technicznych dla budynków albo po zmianie progów decyzji środowiskowej poprawimy arkusz i datę nad nim. Podstawę prawną każdej pozycji rozwijają strony działów i poradniki, a sposób liczenia wartości gruntu opisuje metodologia.

45 pozycji w 10 obszarach · stan prawny na 3 października 2026

Teren (obręb, numer działki)
Gmina
Symbol w planie
Data sprawdzenia

1Przeznaczenie w planie i planie ogólnym

Symbol terenu, przeznaczenie uzupełniające i wykluczane, limit powierzchni sprzedaży, strefa SU albo SH, plan w trakcie zmiany.

Co sprawdzićSymbol i klasa terenu: U, UH, UHD, UHH, H, UT, UA, UG, UO, KOO, KOP, INS albo teren łączony, np. MW-U

Dokument i urządWypis i wyrys z planu miejscowego (urząd gminy); Rejestr Urbanistyczny; Geoportal (krajowa integracja planów)

Sygnał ostrzegawczySklep z powierzchnią sprzedaży ponad 2 000 m² na terenie innym niż H; planowana funkcja spoza klasy; plan z symbolami UC, MU albo lokalnymi, których znaczenie podaje tylko legenda tego planu
Co sprawdzićPrzeznaczenie uzupełniające i wykluczane w ustaleniach dla terenu

Dokument i urządTekst planu: ustalenia szczegółowe dla terenu (rysunek ich nie pokazuje)

Sygnał ostrzegawczyZakaz stacji paliw, restauracji drive-thru albo handlu; docelowej funkcji brak na liście dopuszczonych
Co sprawdzićPlan ogólny i strefa, w której leży działka (SU, SH, SW); działka bez planu miejscowego

Dokument i urządRejestr Urbanistyczny i bezpłatny e-Wyrys z planu ogólnego; BIP gminy

Sygnał ostrzegawczyGmina bez obowiązującego planu ogólnego: wnioski o warunki zabudowy złożone od 1 września 2026 r. nie dadzą decyzji; handel wielkopowierzchniowy tylko przez plan miejscowy
Co sprawdzićPlan w trakcie sporządzania albo uchwalony w ciągu ostatnich 5 lat

Dokument i urządUchwała o przystąpieniu do sporządzania planu; uchwała planu ze stawką renty planistycznej

Sygnał ostrzegawczySprzedaż w okresie, w którym gmina pobiera rentę planistyczną: do 30% wzrostu wartości
Co sprawdzićPas działki pod drogę publiczną albo inny cel publiczny

Dokument i urządLinie rozgraniczające terenów KD na rysunku planu; ewidencja gruntów i budynków (starosta)

Sygnał ostrzegawczyPas pod poszerzenie drogi: przy podziale przechodzi na gminę, powiat, województwo albo Skarb Państwa za odszkodowaniem, a do tego czasu wolno w nim stawiać tylko obiekty tymczasowe

2Parametry zabudowy

Intensywność, powierzchnia zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna, wysokość, linie zabudowy, miejsca postojowe, budowla ochronna.

Co sprawdzićIntensywność zabudowy, udział powierzchni zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna, wysokość i linie zabudowy

Dokument i urządWypis i wyrys z planu miejscowego

Sygnał ostrzegawczyPlan sprzed 24 września 2023 r. definiuje parametry po swojemu (definicje z ustawy go nie obejmują); linia zabudowy przecina zakładany obrys budynku
Co sprawdzićMiejsca postojowe: minimum, maksimum i wielkość, od której plan je liczy

Dokument i urządTekst planu (ustalenia dotyczące obsługi komunikacyjnej)

Sygnał ostrzegawczyMaksimum miejsc w strefie śródmiejskiej; wskaźnik liczony od powierzchni sprzedaży albo użytkowej, a nie od GLA, więc trzeba go przeliczyć
Co sprawdzićWymiary stanowisk, odległość parkingu od okien i granicy działki, stanowiska dla osób z kartą parkingową

Dokument i urządProjekt zagospodarowania terenu; oświadczenie inwestora z art. 102a Prawa budowlanego; projekt organizacji ruchu

Sygnał ostrzegawczyBez oświadczenia projekt powstaje według zasad wiedzy technicznej, bez przepisu z wymiarami; z oświadczeniem obowiązują dawne warunki, np. 20 m od okien budynków mieszkalnych, szkół i placówek zdrowia przy parkingu ponad 60 stanowisk
Co sprawdzićBudowla ochronna albo miejsce doraźnego schronienia w budynku użyteczności publicznej

Dokument i urządZawiadomienie wójta o zamiarze budowy; oświadczenie dołączane do wniosku o pozwolenie na budowę

Sygnał ostrzegawczyKondygnacja podziemna albo ponad 5 000 m² powierzchni wewnętrznej kondygnacji nadziemnych i brak innego wyjątku: dodatkowy koszt i powierzchnia

3Stan prawny

Księga wieczysta (działy I–IV), użytkowanie wieczyste, roszczenia, współwłasność, prawo pierwokupu gminy.

Co sprawdzićDział I księgi wieczystej: oznaczenie działki i prawa z nią związane, zgodność z ewidencją

Dokument i urządElektroniczne Księgi Wieczyste (ekw.ms.gov.pl); wypis z rejestru gruntów (starosta)

Sygnał ostrzegawczyPowierzchnia inna niż w ewidencji; dojazd przez sąsiednią działkę bez prawa wpisanego w dziale I-Sp
Co sprawdzićDział II: właściciel albo współwłaściciele, własność czy użytkowanie wieczyste, cel i termin zabudowy z umowy

Dokument i urządKsięga wieczysta; umowa użytkowania wieczystego; organ właściwy dla gruntu (starosta albo wójt)

Sygnał ostrzegawczyTermin zabudowy upłynął: za pierwszy rok zwłoki opłata dodatkowa 10% wartości gruntu, za każdy następny o kolejne 10% więcej, ryzyko rozwiązania umowy; aktualizacja opłaty sporna przed SKO; cel użytkowania inny niż planowana funkcja
Co sprawdzićDział III: służebności, najem i dzierżawa, roszczenia, ograniczenia w rozporządzaniu

Dokument i urządKsięga wieczysta i akta księgi w sądzie rejonowym

Sygnał ostrzegawczyWpisane roszczenie z cudzej umowy przedwstępnej; dzierżawa, której nabywca nie wypowie (terminowa, z datą pewną, grunt wydany); sieć przesyłowa bez wpisu
Co sprawdzićDział IV i wzmianki o wnioskach w każdym dziale

Dokument i urządKsięga wieczysta

Sygnał ostrzegawczyWzmianka o wniosku albo ostrzeżenie: nabywca nie może polegać na treści księgi; hipoteka, której wierzyciel nie zgodził się wykreślić
Co sprawdzićUstawowe prawo pierwokupu

Dokument i urządKsięga wieczysta; akt, na podstawie którego sprzedający nabył grunt; uchwała rewitalizacyjna; rejestr zabytków

Sygnał ostrzegawczyNiezabudowany grunt nabyty od Skarbu Państwa albo samorządu, użytkowanie wieczyste gruntu niezabudowanego, Specjalna Strefa Rewitalizacji: sprzedaż bez warunku jest nieważna
Co sprawdzićRoszczenia byłych właścicieli

Dokument i urządAkta księgi wieczystej; archiwum starosty; w Warszawie urząd miasta (grunty objęte dekretem)

Sygnał ostrzegawczyGrunt wywłaszczony i wykorzystany na inny cel (wniosek o zwrot); grunt dekretowy; sprawa przed komisją do spraw reprywatyzacji
Co sprawdzićStatus nieruchomości rolnej i wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Dokument i urządPlan miejscowy; ewidencja gruntów (użytki i klasy bonitacyjne); Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa

Sygnał ostrzegawczyBrak planu z przeznaczeniem nierolnym przy nieruchomości od 1 ha: nabywcą jest co do zasady rolnik indywidualny; użytki klas I–III: należność do 437 175 zł/ha i opłaty roczne przez 10 lat, które przechodzą na nabywcę
Co sprawdzićUpadłość albo restrukturyzacja sprzedającego

Dokument i urządKrajowy Rejestr Zadłużonych (krz.ms.gov.pl)

Sygnał ostrzegawczyWpis o ogłoszeniu upadłości albo otwarciu postępowania restrukturyzacyjnego

4Dostęp do drogi i zjazd

Stanowisko zarządcy drogi, klasa drogi, odległości od krawędzi jezdni, umowa o przebudowę drogi.

Co sprawdzićDostęp do drogi publicznej: bezpośredni, przez drogę wewnętrzną albo przez służebność drogową

Dokument i urządPlan miejscowy; księga wieczysta; ewidencja gruntów (użytek „dr”)

Sygnał ostrzegawczyDojazd po cudzym gruncie bez służebności; droga wewnętrzna, w której kupujący nie dostaje udziału
Co sprawdzićZezwolenie na lokalizację zjazdu: miejsce, parametry, termin

Dokument i urządZarządca drogi: GDDKiA (drogi krajowe), zarząd województwa, zarząd powiatu, wójt (drogi gminne)

Sygnał ostrzegawczyZjazd zaplanowany z jezdni głównej autostrady, drogi ekspresowej albo GP lub przy węźle; zezwolenie na czas określony albo wygasłe, bo w 3 lata nie zbudowano zjazdu; zjazd istniejący bez zezwolenia
Co sprawdzićUzgodnienie włączenia ruchu i umowa z zarządcą o budowę lub przebudowę drogi

Dokument i urządZarządca drogi (uzgodnienie zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego)

Sygnał ostrzegawczyWarunek wybudowania ronda, pasa do skrętu albo sygnalizacji na koszt inwestora
Co sprawdzićOdległość budynku i reklamy od zewnętrznej krawędzi jezdni

Dokument i urządProjekt zagospodarowania terenu; zgoda zarządcy drogi na mniejszą odległość

Sygnał ostrzegawczyBudynek bliżej jezdni niż odległość z ustawy o drogach publicznych bez zgody zarządcy; przy autostradzie i drodze ekspresowej ustawa takiej zgody nie przewiduje

5Ruch i widoczność

Średni dobowy ruch i jego kierunki z Generalnego Pomiaru Ruchu, pomiar własny, widoczność z drogi, przejazd dostaw, komunikacja zbiorowa.

Co sprawdzićNatężenie i kierunki ruchu na odcinku drogi przy działce

Dokument i urządGDDKiA, Generalny Pomiar Ruchu 2025: tabela odcinków (z udziałem ruchu w każdym kierunku) i plik SHP; zarządca drogi; pomiar własny

Sygnał ostrzegawczyDroga powiatowa albo gminna, której pomiar nie obejmuje; zamiejska droga jednojezdniowa z natężeniem ponad 800 pojazdów na godzinę, gdzie zjazd obsłuży tylko ruch w kierunku przyległego pasa
Co sprawdzićWidoczność obiektu z drogi, pylon i tablice reklamowe

Dokument i urządUchwała krajobrazowa gminy (dziennik urzędowy województwa); plan miejscowy

Sygnał ostrzegawczyZakaz albo limity tablic reklamowych i kara za każdy dzień niezgodności; pylon sięgający powierzchni ograniczających przeszkody lotniska
Co sprawdzićPrzejazd ciężarówki z dostawą albo autokaru i droga pożarowa

Dokument i urządProjekt zjazdu i układu komunikacyjnego działki; rzeczoznawca do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych

Sygnał ostrzegawczyGeometria zjazdu nie mieści pojazdu miarodajnego; brak miejsca na drogę pożarową wzdłuż dłuższego boku budynku
Co sprawdzićDojście do komunikacji zbiorowej (biura, usługi w śródmieściu)

Dokument i urządPlan miejscowy (wskaźniki parkowania zależne od odległości do przystanku); rozkład i przystanki przewoźnika

Sygnał ostrzegawczyPlan ustala maksimum miejsc albo niskie minimum przy przystanku tramwajowym, np. do 500 m w jednym z planów Poznania, a działka nie ma przystanku w zasięgu pieszym

6Media

Warunki przyłączenia energii i moc, gaz, woda i kanalizacja, wody opadowe i opłata za zmniejszenie retencji.

Co sprawdzićEnergia elektryczna: warunki przyłączenia, moc, terminy i koszt

Dokument i urządOperator systemu dystrybucyjnego; publikowane przez operatora informacje o dostępnej mocy

Sygnał ostrzegawczyBrak wolnej mocy w stacji elektroenergetycznej; warunki przyłączenia po terminie ważności; brak oświadczenia o zgodności zamierzenia z planem
Co sprawdzićWoda, kanalizacja i woda do gaszenia pożaru

Dokument i urządPrzedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne

Sygnał ostrzegawczyBrak sieci w drodze; warunki przyłączenia po terminie ważności; za mała wydajność dla celów przeciwpożarowych
Co sprawdzićWody opadowe z dachu i parkingu

Dokument i urządWody Polskie (pozwolenie wodnoprawne); urząd gminy (informacja o wysokości opłaty)

Sygnał ostrzegawczyOpłata za zmniejszenie retencji (działka ponad 3 500 m², ponad 70% wyłączone z powierzchni biologicznie czynnej, brak kanalizacji); separator przy parkingu ponad 0,1 ha
Co sprawdzićPunkty ładowania samochodów elektrycznych i moc przyłącza

Dokument i urządProjekt instalacji elektrycznej

Sygnał ostrzegawczyPonad 10 stanowisk przy budynku niemieszkalnym (poza budynkami MŚP): przynajmniej jeden punkt ładowania oraz kanały na kable dla co piątego stanowiska

7Środowisko

Decyzja środowiskowa dla zabudowy usługowej i parkingu, Natura 2000, hałas przy zabudowie mieszkaniowej, zanieczyszczenie gruntu.

Co sprawdzićCzy potrzebna jest decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach i czy wydana decyzja jest aktualna

Dokument i urządKarta informacyjna przedsięwzięcia; wójt, burmistrz albo prezydent miasta

Sygnał ostrzegawczyPróg przekroczony razem z parkingiem albo po zsumowaniu z wcześniejszą rozbudową; minęło 6 lat od ostateczności decyzji, a wniosku o pozwolenie na budowę nie złożono (do 10 lat tylko po stanowisku organu o aktualności warunków)
Co sprawdzićFormy ochrony przyrody i obszary Natura 2000

Dokument i urządGeoserwis GDOŚ; uchwały sejmiku w dzienniku urzędowym województwa; regionalny dyrektor ochrony środowiska

Sygnał ostrzegawczyZakazy z aktu o parku krajobrazowym albo obszarze chronionego krajobrazu, np. budowy w pasie 100 m od wód; potrzeba oceny oddziaływania na obszar Natura 2000
Co sprawdzićHałas od dostaw, okienka drive-thru i parkingu przy zabudowie mieszkaniowej

Dokument i urządPlan miejscowy terenów sąsiednich; pomiar akustyczny

Sygnał ostrzegawczySąsiedztwo domów jednorodzinnych: 50 dB w dzień i 40 dB w nocy, gdzie liczy się najgłośniejsza godzina między 22:00 a 6:00
Co sprawdzićZagrożenie powodziowe

Dokument i urządHydroportal ISOK (mapy zagrożenia powodziowego)

Sygnał ostrzegawczyDziałka w obszarze szczególnego zagrożenia powodzią: nowe obiekty tylko z pozwoleniem wodnoprawnym, zakaz gromadzenia substancji groźnych dla wód (stacja paliw)
Co sprawdzićZanieczyszczenie gruntu

Dokument i urządRejestry GDOŚ, w tym historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi; wykaz starosty; badania gruntu prowadzone etapami

Sygnał ostrzegawczyDawna stacja paliw, warsztat albo baza paliw; teren U w nowym planie ocenia się według wartości dla grupy gruntów I, tych samych co przy zabudowie mieszkaniowej
Co sprawdzićDrzewa i krzewy do usunięcia

Dokument i urządUrząd gminy (zezwolenie na usunięcie)

Sygnał ostrzegawczyOpłata za usunięcie albo obowiązek nasadzeń zastępczych

8Ograniczenia szczególne

Strefa ochrony uzdrowiskowej, pas nadbrzeżny, otoczenie lotniska, zabytki i archeologia, linie energetyczne i gazociągi.

Co sprawdzićStrefa ochrony uzdrowiskowej A, B albo C

Dokument i urządStatut uzdrowiska (BIP gminy); plan miejscowy dla strefy A

Sygnał ostrzegawczyW strefie A zakaz obiektów handlowych powyżej 400 m² i stacji paliw; w strefie B zakaz naziemnych parkingów ponad 50 miejsc i stacji paliw bliżej niż 500 m od strefy A
Co sprawdzićPas techniczny i pas ochronny wybrzeża

Dokument i urządZarządzenie dyrektora urzędu morskiego w Gdyni albo w Szczecinie (granice pasa)

Sygnał ostrzegawczyWarunki zabudowy, pozwolenie na budowę i projekt planu wymagają uzgodnienia z dyrektorem urzędu morskiego; każde inne wykorzystanie pasa technicznego wymaga jego decyzji
Co sprawdzićOtoczenie lotniska

Dokument i urządPlan miejscowy; zarządzający lotniskiem; Urząd Lotnictwa Cywilnego

Sygnał ostrzegawczyBudynek z anteną albo reklamą wyższy niż powierzchnie ograniczające przeszkody: potrzebna decyzja Prezesa ULC; obiekt od 100 m nad terenem jest przeszkodą lotniczą
Co sprawdzićZabytki i stanowiska archeologiczne

Dokument i urządRejestr zabytków NID (zabytek.pl); gminna ewidencja zabytków; wojewódzki konserwator zabytków

Sygnał ostrzegawczyBadania archeologiczne na koszt inwestora; uzgodnienie robót w otoczeniu zabytku; wstrzymanie robót po odkryciu
Co sprawdzićLinie energetyczne, gazociągi i rurociągi

Dokument i urządKsięga wieczysta (służebność przesyłu); mapa uzbrojenia terenu (GESUT); operatorzy sieci

Sygnał ostrzegawczyPrzewody operatora bez służebności przesyłu w księdze (rękojmia ich nie obejmuje); działka bliżej niż 65 albo 100 m od osi gazociągu wysokiego ciśnienia lub 25–70 m od linii najwyższych napięć: opinia operatora przed decyzją o warunkach zabudowy

9Grunt

Badania geotechniczne, poziom wód gruntowych, nasypy, stare fundamenty i zbiorniki.

Co sprawdzićKategoria geotechniczna i badania podłoża

Dokument i urządOpinia geotechniczna; dokumentacja badań; System Osłony Przeciwosuwiskowej PIG-PIB

Sygnał ostrzegawczyNasypy niekontrolowane, woda gruntowa na poziomie posadowienia, osuwiska, szkody górnicze, dolina rzeki
Co sprawdzićStare fundamenty, zbiorniki i odpady w gruncie

Dokument i urządInwentaryzacja terenu; Urząd Dozoru Technicznego

Sygnał ostrzegawczyZbiornik bezciśnieniowy na ciecze zapalne ponad 1 000 litrów (podlega dozorowi technicznemu); zbiornik pozostawiony w ziemi bez oczyszczenia i odłączenia od instalacji

10Podatki i struktura transakcji

Teren budowlany a VAT, PCC, renta planistyczna, opłata adiacencka, warunki umowy przedwstępnej.

Co sprawdzićVAT czy podatek od czynności cywilnoprawnych

Dokument i urządUstalenia planu miejscowego (przy braku planu — decyzja o warunkach zabudowy); status sprzedającego: podatnik VAT czy majątek prywatny

Sygnał ostrzegawczyTeren budowlany sprzedawany przez podatnika VAT: VAT bez zwolnienia; sprzedaż z majątku prywatnego albo zwolniona z VAT: 2% PCC płaci kupujący
Co sprawdzićRenta planistyczna i opłata adiacencka

Dokument i urządUchwała planu (stawka renty); uchwała rady gminy ze stawką opłaty adiacenckiej

Sygnał ostrzegawczyDroga albo sieć zbudowana z udziałem środków publicznych w ciągu ostatnich 3 lat; podział nieruchomości na wniosek właściciela
Co sprawdzićWarunki umowy przedwstępnej i przeniesienie decyzji na kupującego

Dokument i urządNotariusz; organy, które wydały decyzje (zgoda strony na przeniesienie)

Sygnał ostrzegawczyUmowa bez warunków dotyczących pozwolenia na budowę, zjazdu, umowy drogowej, decyzji środowiskowej i warunków przyłączenia; brak zgody strony na przeniesienie decyzji