Słownik

Budowa obiektu według wymagań konkretnego użytkownika, który z góry zobowiązuje się go wynająć albo kupić, np. dyskontu dla sieci handlowej albo siedziby dla firmy. Kodeks cywilny nie zna tej nazwy: strony łączą umowę najmu albo przedwstępną umowę sprzedaży gotowego budynku z umową o roboty budowlane. Inwestor odpowiada wtedy solidarnie za wynagrodzenie podwykonawców zgłoszonych przed rozpoczęciem robót, chyba że zgłosi sprzeciw, a wykonawca może żądać gwarancji zapłaty, której umowa nie wyłączy. Część sieci szukających gruntów wynajmuje sklepy zbudowane przez właścicieli działek.

Zobacz: Przednajem. Podstawa: Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), art. 353¹, 389–390, 647, 647¹, 649¹–649²; strony ekspansji sieci handlowych (odczyt 3.10.2026)

Czynsz, który właściciel faktycznie otrzymuje po uwzględnieniu zachęt dla najemcy: miesięcy bez czynszu i wkładu w aranżację lokalu, rozłożonych na okres umowy. W biurach różnica bywa duża, dlatego wartość gruntu pod biurowiec liczy się od czynszu efektywnego, a nie od stawki z umowy. Raporty rynkowe podają zwykle czynsze nominalne, np. 24–29 € za m² miesięcznie dla biur w centrum Warszawy w czerwcu 2026 r.; zachęty trzeba ustalić z treści umów najmu. Czynsz w euro przelicza się kursem średnim NBP i podaje datę kursu.

Zobacz: Przednajem. Podstawa: Cushman & Wakefield, MarketBeat Poland Offices Q2 2026 (6.08.2026); NBP, informacja kwartalna o rynku nieruchomości za II kw. 2026 r. (22.09.2026)

Decyzja, która ustala warunki zabudowy terenu bez planu miejscowego. Po wnioskach złożonych od 1 września 2026 r. wydaje się ją wyłącznie tam, gdzie obowiązuje plan ogólny, i tylko dla nowej zabudowy położonej w obszarze uzupełnienia zabudowy; stacje paliw, ogólnodostępne stacje ładowania i parkingi obsługujące turystykę są zwolnione z części warunków, m.in. z wymogu zabudowanej działki sąsiedniej. Decyzja wygasa po 5 latach od uprawomocnienia, a od 1 stycznia 2027 r. dostanie ją wyłącznie ktoś, kto ma tytuł do korzystania z gruntu na cele budowlane. Dla handlu wielkopowierzchniowego jej się nie uzyska.

Zobacz: Plan ogólny gminy. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 14 ust. 6a, art. 61, art. 63 ust. 1a, art. 64c; ustawa z 7.07.2023 (Dz.U. 2023 poz. 1688), art. 59 ust. 3

Roczny dochód z nieruchomości po odjęciu kosztów, które ponosi właściciel, liczony przed amortyzacją, obsługą kredytu i podatkiem dochodowym. Przy obiekcie na wynajem to czynsz za m² GLA razy powierzchnia najmu razy 12 miesięcy, pomniejszony o pustostan i koszty niepokrywane przez najemców; w hotelu — wynik operacyjny po opłatach operatora i po rezerwie FF&E. Podzielony przez stopę kapitalizacji daje wartość gotowego obiektu. W umowach typu triple net, typowych dla parków handlowych, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i utrzymanie części wspólnych pokrywają najemcy.

Zobacz: Stopa kapitalizacji. Podstawa: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10–13; Avison Young, PROH, CMS, BIG, „Retail parks in Poland – Investment market report” (22.09.2025)

Możliwość dojazdu z działki do drogi publicznej: bezpośrednio albo przez drogę wewnętrzną lub ustanowioną służebność drogową. Bez niego nie wyda się decyzji o warunkach zabudowy, a przy podziale nieruchomości każda nowa działka musi go mieć. Kupując grunt z dojazdem przez cudzą działkę, sprawdza się w księdze wieczystej, czy służebność jest wpisana, a przy drodze wewnętrznej, czy razem z działką przechodzi udział w niej. Dla obiektu komercyjnego sam dostęp to dopiero początek: zarządca drogi publicznej musi jeszcze zgodzić się na zjazd.

Zobacz: Zjazd z drogi publicznej. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 2 pkt 14, art. 61 ust. 1 pkt 2; ustawa o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399), art. 93 ust. 3; Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), art. 145 i 285

Umowa, w której właściciel oddaje grunt w używanie i pozwala czerpać z niego pożytki, a w zamian dostaje czynsz; pod restaurację drive-thru, stację paliw czy pawilon dzierżawca zwykle sam stawia budynek. Budynek trwale związany z gruntem staje się jednak częścią gruntu, więc rozliczenie nakładów po końcu umowy trzeba w niej zapisać. Dzierżawa zawarta na dłużej niż 30 lat po tym czasie przechodzi w bezterminową. Nowy właściciel gruntu przejmuje umowę, a wypowiedzieć jej nie może, gdy była terminowa, sporządzona na piśmie z datą pewną i dzierżawca objął już grunt.

Zobacz: Build-to-suit. Podstawa: Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), art. 48, 676, 678, 693–695

Wskaźnik z planu miejscowego, który mówi, ile metrów kwadratowych kondygnacji wolno zbudować na każdym metrze kwadratowym działki budowlanej. Plan podaje maksymalną intensywność nadziemną, nie wyższą niż dopuszcza strefa planu ogólnego. W rachunku gruntu komercyjnego intensywność pomnożona przez powierzchnię działki daje jedną z dwóch granic powierzchni całkowitej nadziemnej; drugą wyznacza udział powierzchni zabudowy pomnożony przez liczbę kondygnacji, a wiąże mniejsza z nich. W planach uchwalonych przed reformą z 24 września 2023 r. obowiązuje definicja zapisana w samej uchwale.

Zobacz: Powierzchnia zabudowy. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 2 pkt 27–35, art. 13e ust. 2, art. 20 ust. 3; ustawa z 7.07.2023 (Dz.U. 2023 poz. 1688), art. 67 ust. 2

Przypisanie obiektu do rodzaju, np. hotelu, motelu albo pensjonatu, i nadanie mu kategorii od jednej do pięciu gwiazdek; decyzję wydaje marszałek województwa, a obiekt trafia do Centralnego Wykazu Obiektów Hotelarskich. Hotel musi mieć co najmniej 10 pokoi, pensjonat 7 pokoi i całodzienne wyżywienie. Wymagania kategorii zmieniają program budynku: minimalna powierzchnia pokoju dla dwóch osób wynosi od 15 września 2026 r. 10 m² przy jednej gwiazdce i 18 m² przy pięciu, a dźwig dla gości trzeba zapewnić przy tym mniejszej liczbie kondygnacji, im wyższa kategoria.

Zobacz: Rezerwa FF&E. Podstawa: ustawa o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (t.j. Dz.U. 2023 poz. 1944), art. 36–38; rozporządzenie w sprawie obiektów hotelarskich (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2166), zał. nr 1 w brzmieniu Dz.U. 2026 poz. 1150

Kategoria techniczna drogi z warunków technicznych dla dróg publicznych: A (autostrada), S (ekspresowa), GP (główna ruchu przyspieszonego), G (główna), Z (zbiorcza), L (lokalna) i D (dojazdowa). Drogi krajowe mają standardowo klasę A, S albo GP, wojewódzkie G, powiatowe Z, a gminne L albo D. Od klasy zależy obsługa przyległych działek: z jezdni głównej A, S i GP zjazdu zwykłego co do zasady się nie projektuje. W planach miejscowych z 2026 r. teren drogi oznacza się symbolem klasy: KDA, KDS, KDR (dla GP), KDG, KDZ, KDL i KDD.

Zobacz: Zjazd z drogi publicznej. Podstawa: rozporządzenie MI z 24.06.2022 w sprawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących dróg publicznych (Dz.U. 2022 poz. 1518), § 11–12, § 55; rozporządzenie w sprawie sposobu przygotowania projektu MPZP (Dz.U. 2026 poz. 1192), zał. nr 1

Pozycja z tabeli w załączniku do rozporządzenia o projekcie planu miejscowego: nazwa, symbol literowy i kolor, którymi plan opisuje przeznaczenie terenu. Klasy mają trzy poziomy, np. U (teren usług), UH (usług handlu) i UHD (usług handlu detalicznego), a klasa wyższego poziomu obejmuje klasy niższe. Plany sporządzane według rozporządzenia obowiązującego od 24 września 2026 r. znają 12 klas pierwszego poziomu; teren handlu wielkopowierzchniowego (H) jest jedną z nich, więc samo U go nie obejmuje. Starsze plany używają symboli z rozporządzeń z 2003 i 2021 r.

Zobacz: Teren usług (U). Podstawa: rozporządzenie MFiG z 7.09.2026 w sprawie sposobu przygotowania projektu MPZP (Dz.U. 2026 poz. 1192), zał. nr 1 cz. I–II, § 10

Wyznaczona na rysunku planu miejscowego granica usytuowania budynku. Linia nieprzekraczalna oznacza, że budynek nie może wyjść poza nią w stronę drogi albo sąsiedniego terenu, a linia obowiązująca wyznacza położenie jego ściany. Rozporządzenie o projekcie planu rysuje ją linią grubości 0,35 mm z trójkątami i przewiduje osobną nieprzekraczalną linię dla kondygnacji podziemnych. Linia z planu nie zastępuje odległości od krawędzi jezdni z ustawy o drogach publicznych: budowa bliżej wymaga zgody zarządcy drogi, a przy autostradach i drogach ekspresowych ustawa takiej zgody nie przewiduje.

Zobacz: Klasa drogi publicznej. Podstawa: rozporządzenie w sprawie sposobu przygotowania projektu MPZP (Dz.U. 2026 poz. 1192), zał. nr 2; ustawa o drogach publicznych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 889), art. 43

Metoda wyceny z podejścia mieszanego: wartość nieruchomości po wykonaniu robót pomniejsza się o przeciętne koszty tych robót i o zysk inwestora wzięty z podobnych przedsięwzięć. Przepisy dopuszczają ją dopiero wtedy, gdy wycena porównawcza i dochodowa są niewykonalne, zakres przyszłych robót jest określony, a dane wejściowe odzwierciedlają rynek; rzeczoznawca uzasadnia ten wybór w operacie. Przy gruntach pod sklep, hotel czy biurowiec metoda odpowiada rachunkowi dewelopera, który sprawdza, ile może dać za działkę, i na niej opiera się kalkulator serwisu.

Zobacz: Wartość rezydualna gruntu. Podstawa: ustawa o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399), art. 152 ust. 3; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 16–18

Uchwała rady gminy, która dla wybranego obszaru wyznacza tereny i nadaje każdemu przeznaczenie: nazwę, symbol i numer, np. 1UH albo 2UT. Plan ustala też parametry zabudowy, najmniejszą i największą liczbę miejsc do parkowania oraz stawkę renty planistycznej. Dla gruntu komercyjnego to dokument rozstrzygający: obiekt handlu wielkopowierzchniowego można zlokalizować wyłącznie na jego podstawie, a przeznaczenie pod zabudowę czyni z działki teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT. Ustalenia dla konkretnej działki potwierdza wypis i wyrys.

Zobacz: Wypis i wyrys z planu. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 14 ust. 6a, art. 20; rozporządzenie w sprawie sposobu przygotowania projektu MPZP (Dz.U. 2026 poz. 1192), § 2; ustawa o VAT (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263), art. 2 pkt 33

Udział pokoi sprzedanych w pokojach dostępnych w danym okresie, w procentach. GUS publikuje miarę podobną, ale nie tę samą: stopień wykorzystania pokoi, liczony tylko w dniach działalności obiektu i dla obiektów z co najmniej 10 miejscami; w 2025 r. wyniósł on 54,7% dla hoteli w Polsce i 65,0% w mazowieckim. Dla hoteli warszawskich raporty branżowe podają 77,2% w I półroczu 2026 r. Do rachunku gruntu pod hotel przyjmuje się obłożenie ustabilizowanego obiektu w konkretnym miejscu, a dane GUS służą za tło regionalne.

Zobacz: Średnia cena pokoju (ADR). Podstawa: GUS, „Turystyka w 2025 r.” (30.06.2026), uwagi metodologiczne; Bank Danych Lokalnych, zmienna 59661; Whitebridge Hospitality, „EMEA Hotels Monitor” nr 38 (VIII 2026), dane HotStats

Plan obejmujący całą gminę, który dzieli ją na strefy planistyczne i ustala gminne standardy urbanistyczne; może też wyznaczyć obszar uzupełnienia zabudowy. Pozwolenia na budowę się na nim nie opiera, ale wyznacza ramy: przeznaczenie w planie miejscowym musi pasować do profilu strefy, a decyzje o warunkach zabudowy na wnioski złożone od 1 września 2026 r. zapadają wyłącznie tam, gdzie plan ogólny już obowiązuje. Zastąpił studium uwarunkowań, które straciło moc najpóźniej 31 sierpnia 2026 r.

Zobacz: Strefa planistyczna. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 13a, 13c, 20; ustawa z 7.07.2023 o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2023 poz. 1688), art. 59 ust. 3, art. 65 ust. 1

Część działki pozostawiona bez zabudowy i nawierzchni utwardzonej, z roślinnością; plan miejscowy ustala jej najmniejszy udział w procentach powierzchni działki. Katalog stref planu ogólnego wymaga w strefie usługowej SU i handlowej SH co najmniej 30%, a w strefie C ochrony uzdrowiskowej ustawa żąda 45% terenów biologicznie czynnych. Przy gruncie komercyjnym PBC konkuruje z parkingiem naziemnym: im wyższe minimum, tym mniej miejsc zmieści działka. Gdy zabudowa i utwardzenia wyłączą z PBC ponad 70% działki większej niż 3 500 m² poza kanalizacją, płaci się opłatę za zmniejszenie naturalnej retencji.

Zobacz: Powierzchnia zabudowy. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 2 pkt 27–35; rozporządzenie w sprawie projektu planu ogólnego gminy, zał. nr 1 w brzmieniu Dz.U. 2026 poz. 826; ustawa o lecznictwie uzdrowiskowym… (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1135), art. 38; Prawo wodne (t.j. Dz.U. 2025 poz. 960), art. 269

Powierzchnia budynku, którą właściciel oddaje w najem i za którą najemcy płacą czynsz; skrót od angielskiego gross leasable area. Czynsze sklepów i biur wyraża się w euro lub złotych na metr kwadratowy GLA na miesiąc, a deweloperzy tą samą jednostką opisują koszty, np. umowy jednego dewelopera z wykonawcami parków handlowych z lat 2024–2026 to 3 042–3 252 zł/m² GLA. GLA jest częścią powierzchni całkowitej nadziemnej; ich stosunek kalkulator przyjmuje jako założenie, bo publiczne źródła go nie podają. Plany miejscowe nie liczą od GLA miejsc postojowych.

Zobacz: Dochód operacyjny netto (NOI). Podstawa: Rank Progress S.A., sprawozdania zarządu z działalności za 2024 r. (17.04.2025) i 2025 r. (22.04.2026); Cushman & Wakefield, MarketBeat Poland Retail Q2 2026 (15.07.2026)

Ta część ogólnodostępnej powierzchni sklepu, na której klienci detaliczni kupują towary. Nie wlicza się do niej powierzchni usług i gastronomii ani powierzchni pomocniczej: magazynów, biur, komunikacji i ekspozycji wystawowej. Od niej zależy próg handlu wielkopowierzchniowego, czyli powyżej 2 000 m²; podaje się ją we wniosku o warunki zabudowy dla obiektu handlowego i często od niej plany liczą wskaźnik miejsc postojowych. Ustawowa definicja dotyczy także planów zachowanych w mocy sprzed reformy z 2023 r.

Zobacz: Teren handlu wielkopowierzchniowego (H). Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 2 pkt 19 i 27, art. 64 ust. 2; ustawa z 7.07.2023 (Dz.U. 2023 poz. 1688), art. 67 ust. 2

Parametr planu miejscowego podawany jako maksymalny udział powierzchni zabudowy w powierzchni działki, w procentach. Razem z liczbą kondygnacji wyznacza, ile powierzchni całkowitej zmieści parterowy sklep albo kilkukondygnacyjny hotel. W rozporządzeniu o przedsięwzięciach mogących znacząco oddziaływać na środowisko to samo pojęcie jest szersze: poza obiektami obejmuje teren, który inwestycja przekształci, także tylko na czas budowy, więc może objąć utwardzone place. Od tej szerszej powierzchni liczy się progi decyzji środowiskowej, np. 4 ha dla zabudowy usługowej na terenie objętym planem.

Zobacz: Intensywność zabudowy. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 2 pkt 27–35; rozporządzenie RM z 10.09.2019 w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. 2019 poz. 1839), § 1 ust. 2, § 3 ust. 1 pkt 57

Umowa najmu zawarta z przyszłym najemcą, zanim budynek zostanie oddany do użytkowania, a często zanim zacznie się budowa. Daje deweloperowi dochód, od którego liczy się wartość obiektu, i zmniejsza ryzyko pustostanu, choć go nie usuwa. W unijnych przepisach o wymogach kapitałowych banków przednajem obniża wagę ryzyka kredytu na zakup gruntu i budowę tylko przy nieruchomościach mieszkaniowych; przy komercyjnych waga wynosi 150% bez względu na zawarte umowy najmu. Rekomendacja S KNF nie podaje minimalnego poziomu przednajmu; projekt ocenia bank w analizie kredytowej.

Zobacz: Build-to-suit. Podstawa: rozporządzenie (UE) nr 575/2013 (CRR), art. 126a w brzmieniu rozporządzenia (UE) 2024/1623; KNF, Rekomendacja S (tekst ujednolicony 2023), rekomendacje 8.18–8.20

Przychód z pokoi w przeliczeniu na każdy pokój, którym hotel dysponuje, także niesprzedany; w uproszczeniu ADR razy obłożenie. Pozwala porównać hotele o różnych cenach i obłożeniu, a w kalkulatorze serwisu RevPAR razy liczba pokoi razy 365 dni daje roczny przychód z noclegów. W Warszawie wyniósł w I półroczu 2026 r. 88,09 €, a według raportu Emmerson Evaluation w 2025 r. w Krakowie ok. 320 zł, w Poznaniu blisko 260 zł i we Wrocławiu 223 zł.

Zobacz: Obłożenie (stopień wykorzystania pokoi). Podstawa: Whitebridge Hospitality, „EMEA Hotels Monitor” nr 38 (VIII 2026), dane HotStats; Emmerson Evaluation, „Rynek hoteli oraz condohoteli w Polsce 2026” (VII 2026), s. 18 i 29

Jednorazowa opłata pobierana przez gminę od właściciela albo użytkownika wieczystego, który w ciągu 5 lat sprzedaje nieruchomość zyskującą na wartości dzięki uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego. Plan określa stawkę, która nie może przekroczyć 30% przyrostu wartości liczonego na dzień sprzedaży. W planie jednego z rejonów Wrocławia z 2021 r. stawka wynosi 30% przy terenie usług 1U, a 3% przy terenach mieszkaniowo-usługowych MW-U. Strony mogą przerzucić rentę na kupującego w cenie; przy sprzedaży opodatkowanej VAT doliczona kwota wchodzi wtedy do podstawy podatku.

Zobacz: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 36 ust. 4, art. 37; uchwała Rady Miejskiej Wrocławia nr XLII/1104/21 (Dz.Urz. Woj. Dolnośląskiego 2021 poz. 3523), § 14; interpretacja KIS 0114-KDIP1-1.4012.363.2026.4.ESZ z 19.08.2026

Kwota odkładana co roku z przychodów hotelu na wymianę wyposażenia: mebli, sprzętu i elementów wystroju, z angielskiego furniture, fixtures and equipment. Umowy o zarządzanie hotelami w Europie przewidywały zwykle 3–5% przychodów brutto, mniej w hotelach budżetowych, a pełną stawkę ok. 4% osiągano w czwartym lub piątym roku działania; to dane z badania przeprowadzonego w 2014 r. W rachunku gruntu pod hotel rezerwę odejmuje się od wyniku operacyjnego przed kapitalizacją, bo bez niej dochód i wartość obiektu wyszłyby zawyżone.

Zobacz: Dochód operacyjny netto (NOI). Podstawa: HVS, „Hotel Management Contracts in Europe” (IV 2017, badanie z 2014 r.), s. 3–6

Iloraz dochodu operacyjnego netto, jaki nieruchomość może przynieść w ciągu roku, i jej ceny rynkowej. Odwracając wzór, wartość obiektu to NOI podzielony przez stopę: niższa stopa oznacza wyższą cenę za ten sam dochód. Firmy doradcze publikują stopy dla obiektów wzorcowych w czołowych lokalizacjach (prime), np. 6,95% dla parków handlowych w II kw. 2026 r., a NBP wylicza własną stopę dla biurowca klasy B w Warszawie, 8,5%, która zawiera koszt amortyzacji budynku. Dla dyskontów wolnostojących, stacji paliw i pawilonów publicznych stóp brak.

Zobacz: Dochód operacyjny netto (NOI). Podstawa: NBP, „Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2025 r.”, słownik (2.10.2026); NBP, informacja kwartalna za II kw. 2026 r., tabela 13; Cushman & Wakefield, MarketBeat Poland Retail Q2 2026 (15.07.2026)

Roczny NOI gotowego obiektu podzielony przez całkowity koszt inwestycji: cenę gruntu z kosztami nabycia, budowę, zagospodarowanie terenu, koszty miękkie i finansowanie. Porównuje się ją ze stopą kapitalizacji, przy której obiekt dałoby się sprzedać: im większa nadwyżka, tym więcej inwestor zarabia na budowie zamiast na kupnie gotowego budynku. Kalkulator serwisu pokazuje ją tylko przy cenie gruntu żądanej przez sprzedającego, bo przy wartości rezydualnej wynik zawsze równa się stopie kapitalizacji podzielonej przez (1 − zysk dewelopera), np. 7% ÷ 0,85 = ok. 8,2%.

Zobacz: Stopa kapitalizacji. Podstawa: wzory kalkulatora wartości gruntu (metodologia serwisu); rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 48

Obszar wyznaczony w planie ogólnym gminy z przypisanym profilem funkcjonalnym: podstawowym i, jeśli gmina tak postanowi, dodatkowym. Ustawa przewiduje 13 rodzajów stref. Dla gruntów komercyjnych najważniejsze są SU, strefa usługowa, i SH, strefa handlu wielkopowierzchniowego; usługi mieszczą się też w profilu podstawowym stref wielofunkcyjnych SW i SJ. Katalog stref podaje m.in. najmniejszy udział powierzchni biologicznie czynnej, w SU i SH 30%. Funkcji spoza profilu strefy plan miejscowy nie może wprowadzić.

Zobacz: Plan ogólny gminy. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 13c, 13e ust. 2, art. 20; rozporządzenie w sprawie projektu planu ogólnego gminy (Dz.U. 2023 poz. 2758), zał. nr 1 w brzmieniu Dz.U. 2026 poz. 826

Liczba pojazdów silnikowych przejeżdżających przez przekrój drogi w ciągu doby, uśredniona dla całego roku. GDDKiA ustala ją co pięć lat w Generalnym Pomiarze Ruchu na odcinkach sieci krajowej oraz wojewódzkiej, bez ulic w miastach na prawach powiatu; w 2025 r. wyniosła średnio 14 870 pojazdów na dobę na drogach krajowych i 4 236 na wojewódzkich. Obok SDRR pomiar podaje ruch w lipcu i sierpniu (SDRL) oraz w typowe dni robocze (SDRDR), przydatne przy hotelu w miejscowości wypoczynkowej i przy biurach.

Zobacz: Klasa drogi publicznej. Podstawa: GDDKiA, „Ruch Drogowy 2025” (30.09.2026), s. 6 i 13; GDDKiA, „Synteza wyników GPR 2025 na zamiejskiej sieci dróg wojewódzkich” (23.06.2026), tabela 2

Średni przychód netto z jednego sprzedanego pokoju za dobę: przychody z noclegów podzielone przez liczbę pokoi sprzedanych w danym okresie. Razem z obłożeniem wyznacza RevPAR, a w rachunku gruntu pod hotel — przychód, od którego zaczyna się wycena. GUS nie publikuje cen pokoi, dlatego ADR bierze się z raportów branżowych: dla Warszawy w I półroczu 2026 r. wyniósł 114,03 €, czyli ok. 499 zł po kursie średnim NBP z 2 października 2026 r. Dla innych miast publiczne raporty podają zwykle sam RevPAR.

Zobacz: Przychód na dostępny pokój (RevPAR). Podstawa: Whitebridge Hospitality, „EMEA Hotels Monitor” nr 38 (VIII 2026), dane HotStats; NBP, kurs średni euro z 2.10.2026 (tabela 192/A/NBP/2026); GUS, „Turystyka w 2025 r.” (30.06.2026)

Działka przeznaczona pod zabudowę w ustaleniach planu miejscowego; dla działki bez planu rozstrzyga decyzja o warunkach zabudowy. Pojęcie decyduje o podatku przy sprzedaży: zwolnienie z VAT obejmuje tylko grunty niezabudowane inne niż budowlane, więc działka w terenie U, UH, UT, UA albo MW-U sprzedawana przez podatnika VAT jest opodatkowana stawką podstawową. Sprzedaż z prywatnego majątku osoby fizycznej leży poza VAT; PCC w wysokości 2% wartości płaci wtedy kupujący. Według interpretacji z września 2026 r. prywatny sprzedawca nie staje się podatnikiem dlatego, że pozwolenia załatwia jako jego pełnomocnik kupujący.

Zobacz: Decyzja o warunkach zabudowy (WZ). Podstawa: ustawa o VAT (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263), art. 2 pkt 33, art. 43 ust. 1 pkt 9; ustawa o PCC (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191), art. 2 pkt 4, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a; interpretacja KIS 0113-KDIPT1-1.4012.666.2026.2.MH z 21.09.2026

Odrębna klasa pierwszego poziomu w planach sporządzanych według rozporządzenia z 2026 r., przeznaczona pod sklepy, których powierzchnia sprzedaży przekracza 2 000 m². Lokalizacja takiego sklepu wymaga planu miejscowego obejmującego co najmniej obszar zmian funkcjonalnych, które sklep wywoła; decyzji o warunkach zabudowy dla niego się nie uzyska. Teren H musi mieścić się w strefie SH planu ogólnego albo w strefie SW, jeśli gmina dopisała handel wielkopowierzchniowy do jej profilu. W starszych planach odpowiednikiem są tereny UC (2003) i UW (2021).

Zobacz: Powierzchnia sprzedaży. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 2 pkt 27, art. 14 ust. 6a pkt 1, art. 15 ust. 2a; rozporządzenie w sprawie sposobu przygotowania projektu MPZP (Dz.U. 2026 poz. 1192), zał. nr 1; rozporządzenie w sprawie projektu planu ogólnego gminy, zał. nr 1 w brzmieniu Dz.U. 2026 poz. 826

Teren, któremu plan miejscowy przypisuje dwie albo trzy klasy przeznaczenia, np. MW-U, czyli teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usług, albo MN-U. Symbole łączy się łącznikiem w kolejności tabeli rozporządzenia, nazwy spójnikiem „lub”, a na rysunku teren kreskuje się pod kątem 45° w kolorach klas. Plany według zasad z 2003 r. używały symboli lokalnych, np. MU, MN/U, MW/U albo MWU, o różnej treści: w jednym z nich MU to zabudowa jednorodzinna lub usługowa. Udział usług i ich rodzaj rozstrzyga tekst konkretnego planu.

Zobacz: Klasa przeznaczenia terenu. Podstawa: rozporządzenie w sprawie sposobu przygotowania projektu MPZP (Dz.U. 2026 poz. 1192), zał. nr 1 cz. II pkt 3; rozporządzenie z 17.12.2021 (Dz.U. 2021 poz. 2404), zał. nr 1; uchwała Rady Miejskiej w Mikołajkach nr XII/157/2019 (Dz.Urz. Woj. Warmińsko-Mazurskiego 2020 poz. 382)

Klasa pierwszego poziomu w planie miejscowym, która obejmuje wszystkie podklasy usługowe: handel (UH), turystykę (UT), usługi biurowe i administrację (UA), gastronomię (UG), rzemiosło, zdrowie i pomoc społeczną, edukację, opiekę nad dziećmi do lat 3, sport, kulturę i inne. Gdy plan zapisuje samo U, dopuszcza każdą z tych funkcji, chyba że tekst planu którąś wyklucza. Poza nim zostają handel wielkopowierzchniowy (H), stacje paliw (INS) i obsługa podróżnych (KOO), bo rozporządzenie zalicza je do odrębnych klas. W planach sporządzanych na podstawie przepisów z 2003 r. symbol U opisywał tereny zabudowy usługowej.

Zobacz: Teren handlu wielkopowierzchniowego (H). Podstawa: rozporządzenie w sprawie sposobu przygotowania projektu MPZP (Dz.U. 2026 poz. 1192), zał. nr 1 cz. I i cz. II pkt 5–6; rozporządzenie z 26.08.2003 w sprawie wymaganego zakresu projektu MPZP (Dz.U. 2003 nr 164 poz. 1587), zał. nr 1

Umowa inwestora z zarządcą drogi publicznej, która określa szczegółowe warunki budowy albo przebudowy drogi wywołanej inwestycją niedrogową, np. ronda, pasa do skrętu albo sygnalizacji przy nowym sklepie. Ustawa przesądza, że koszt ponosi inwestor, ale nie narzuca formy ani wzoru umowy, więc zakres robót, projekt, terminy i przekazanie drogi ustalają strony. Przy sprzedaży gruntu z taką umową trzeba sprawdzić, czy zarządca zgodzi się na wstąpienie kupującego. Droga zbudowana wyłącznie za pieniądze inwestora nie uzasadnia opłaty adiacenckiej, bo ta wymaga udziału środków publicznych.

Zobacz: Zjazd z drogi publicznej. Podstawa: ustawa o drogach publicznych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 889), art. 16; ustawa o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399), art. 143; interpretacja KIS 0114-KDIP4-2.4012.244.2026.2.AA z 21.05.2026

Prawo do korzystania z gruntu Skarbu Państwa albo samorządu za opłatą pierwszą, wynoszącą 15–25% ceny, i opłatami rocznymi. Przy gruncie pod handel, usługi komercyjne i biura opłata roczna to 3% wartości gruntu, przy działalności turystycznej 2%; płaci się ją do 31 marca, a organ może ją aktualizować nie częściej niż co 3 lata. Umowa wyznacza termin zabudowy, a jego przekroczenie grozi dodatkową opłatą: 10% wartości gruntu za pierwszy rok i po 10 punktów więcej za każdy następny. Grunt można odkupić tylko za zgodą właściciela, bez przetargu.

Zobacz: Dzierżawa gruntu. Podstawa: ustawa o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399), art. 37 ust. 2 pkt 5, art. 62–64, 69, 71–73, 77–81

Kwota, jaką inwestor może zapłacić za grunt, żeby projekt pokrył koszty i przyniósł zakładany zysk: wartość obiektu po wybudowaniu minus koszty budowy i zagospodarowania terenu, koszty miękkie, finansowanie i zysk dewelopera. Kalkulator serwisu odejmuje jeszcze koszty nabycia gruntu, czyli podatek, taksę notarialną i opłaty sądowe. Grunt dostaje to, co zostaje po odjęciu dużych kwot, więc wynik silnie reaguje na czynsz i stopę kapitalizacji. Taki rachunek służy ocenie inwestycji z punktu widzenia konkretnego inwestora i nie zastępuje operatu szacunkowego.

Zobacz: Metoda pozostałościowa. Podstawa: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 16–18 i § 48; PFSRM, nota interpretacyjna „Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości” (2009, redakcja z 7.04.2014)

Zapisana w planie miejscowym relacja między liczbą miejsc do parkowania a wielkością obiektu, mierzoną liczbą lokali, osób przebywających w budynku, zatrudnionych albo powierzchnią usług. Poza śródmieściami plany podają minima, w śródmieściach także maksima. Handel liczy się zwykle od powierzchni sprzedaży albo użytkowej, biura od użytkowej, hotele od pokoi lub łóżek; żaden z 13 planów sześciu dużych miast przejrzanych przez redakcję nie liczył od GLA. Przykład: jeden z planów Wrocławia wymaga co najmniej 2,5 miejsca na 100 m² powierzchni sprzedaży.

Zobacz: Powierzchnia najmu (GLA). Podstawa: rozporządzenie w sprawie sposobu przygotowania projektu MPZP (Dz.U. 2026 poz. 1192), § 2 pkt 3; plany miejscowe Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska, Poznania i Katowic (13 uchwał, odczyt 3.10.2026), m.in. uchwała Rady Miejskiej Wrocławia nr XV/442/19, § 15 pkt 2

Wypis to odpis ustaleń planu dla wskazanych działek, a wyrys — kopia fragmentu rysunku planu z granicami terenów, symbolami i legendą. Wydaje je gmina na wniosek każdego zainteresowanego, także kupującego, który nie jest jeszcze właścicielem działki. Za wypis płaci się 30 zł opłaty skarbowej, gdy ma do 5 stron, i 50 zł, gdy jest dłuższy; za wyrys 20 zł od każdej strony A4, ale nie więcej niż 200 zł. Wypis i wyrys z planu ogólnego wydaje się co do zasady elektronicznie, a e-Wyrys w Rejestrze Urbanistycznym generuje je bezpłatnie.

Zobacz: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 30 ust. 1; ustawa o opłacie skarbowej (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1154), zał. cz. I pkt 51; rozporządzenie w sprawie projektu planu ogólnego gminy (Dz.U. 2023 poz. 2758), § 8

Odmiana planu miejscowego uchwalana przez radę gminy na wniosek inwestora. Obejmuje co najmniej obszar inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej, a na swoim obszarze uchyla dotychczasowe plany miejscowe. Inwestycją uzupełniającą może być zadanie gminy, np. droga publiczna, sieci, transport zbiorowy, żłobek albo przedszkole, a także obiekty handlowe lub usługowe obsługujące inwestycję główną. Ustawa nie ogranicza rodzaju inwestycji głównej. W umowach przedwstępnych opisanych w interpretacjach podatkowych warunkiem zakupu gruntu pod zabudowę handlowo-usługową bywało uchwalenie planu miejscowego albo ZPI.

Zobacz: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538), art. 2 pkt 5a, art. 37ea; interpretacja KIS 0114-KDIP1-1.4012.363.2026.4.ESZ z 19.08.2026

Część drogi publicznej, która łączy jezdnię z nieruchomością leżącą poza pasem drogowym. Buduje go albo przebudowuje właściciel nieruchomości na podstawie zezwolenia zarządcy drogi, określającego miejsce i parametry zjazdu; zezwolenie wygasa, jeśli zjazdu nie zbudowano w ciągu 3 lat, i może przejść na kupującego za zgodą strony. Zjazd z drogi krajowej albo wojewódzkiej wymaga ponadto zgłoszenia budowy. Zjazdów zwykłych nie projektuje się w obszarze węzła albo skrzyżowania ani, poza wyjątkami, z jezdni głównej dróg najwyższych klas.

Zobacz: Dostęp do drogi publicznej. Podstawa: ustawa o drogach publicznych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 889), art. 4 pkt 8, art. 29–30; Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524), art. 29 ust. 1 pkt 11; rozporządzenie w sprawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących dróg publicznych (Dz.U. 2022 poz. 1518), § 55