Wypis z planu i rachunek gruntu
Tereny komercyjne: plan, dojazd i wartość gruntu
Sprawdź, co pozwala zbudować plan, jak dojedzie klient i ile wart jest grunt pod sklep, hotel albo biuro, zanim zaczniesz rozmowę z siecią lub operatorem.
Wyrys
Cztery tereny przy jednym rondzie: co pozwala zbudować plan
| Teren | Przeznaczenie i cena | Dział serwisu |
|---|---|---|
| 1UH | teren usług handlu Cenę ustala powierzchnia sprzedaży, na którą pozwala plan, a do tego wjazd z drogi i ruch przy działce. | Pod handel |
| 2UT | teren usług turystyki Cenę ustala liczba pokoi, którą zmieści plan, i dochód z jednego pokoju w tym miejscu. | Pod hotel |
| 3UA | teren usług biurowych i administracji Cenę ustala czynsz efektywny, jaki zapłacą najemcy, i to, ile powierzchni biurowej pozwala zbudować plan. | Pod biura |
| 4MW-U | teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usług Cenę ustala najwyżej płatna funkcja z listy dopuszczonych w planie i to, czy grunt się sprzedaje, czy oddaje w dzierżawę. | Usługi i MU |
| 1KDG | teren drogi głównej Zjazd z drogi publicznej i koszt jej przebudowy rozstrzygają, czy klient w ogóle dojedzie do obiektu. | Ruch i dojazd |
Ustalenia
Co ustala cenę terenu komercyjnego
-
przeznaczenie i dopuszczalna funkcja: Cenę zaczyna symbol terenu w planie miejscowym: od niego zależy, czy na działce stanie sklep, hotel, biuro czy pawilon usługowy. Część tekstowa planu dopisuje funkcje uzupełniające i wykluczone, więc czyta się ją razem z rysunkiem.
-
parametry zabudowy: Intensywność, powierzchnia zabudowy, wysokość i powierzchnia biologicznie czynna wyznaczają, ile metrów obiektu zmieści działka. Przy handlu i biurach dochodzi wskaźnik miejsc postojowych, a parking naziemny zabiera część terenu.
-
obsługa komunikacyjna: Nowy zjazd z drogi publicznej wymaga zgody zarządcy drogi, a przebudowę drogi wywołaną inwestycją opłaca inwestor. Dla sklepu i stacji paliw dojazd i widoczność z drogi ważą tyle co sama działka.
-
dochód z obiektu: Grunt pod obiekt komercyjny wycenia się od dochodu, który przyniesie budynek: czynszu najemców albo przychodu z pokoi hotelowych. Od wartości gotowego obiektu odejmuje się koszty budowy i zysk dewelopera, a reszta to kwota, jaką można zapłacić za grunt.
-
stan prawny: Księga wieczysta pokazuje właściciela, użytkowanie wieczyste, służebności i hipoteki, a ewidencja gruntów — czy działka nie jest nadal gruntem rolnym. Roszczenia byłych właścicieli albo prawo pierwokupu potrafią zatrzymać transakcję już po umowie przedwstępnej.
Rachunek
Wartość gruntu na jednym formularzu
Grunt pod obiekt komercyjny wycenia się od dochodu, który przyniesie gotowy budynek. Od jego wartości odejmuje się koszty budowy, finansowania i zysk dewelopera; reszta to kwota, jaką można zapłacić za działkę.
- Działka
- 12 000 m², teren UH
- Intensywność i zabudowa
- 0,6 · 40% · 1 kondygnacja
- Program
- 4 800 m² powierzchni całkowitej, 4 560 m² GLA, 137 miejsc postojowych
- Czynsz i stopa
- 45 zł/m² GLA miesięcznie · 7,0%
Rachunek wartości rezydualnej · teren UH pod handel, przykład na liczbach umownych
| Pozycja | Podstawa | Kwota |
|---|---|---|
| Przychód z najmu w roku4 560 m² GLA × 45 zł × 12 mies. | 4 560 m² GLA × 45 zł × 12 mies. | 2 462 400 zł |
| Pustostan i koszty niepokrywane5% | 5% | −123 120 zł |
| Dochód operacyjny netto (NOI) | 2 339 280 zł | |
| Wartość po wybudowaniuNOI ÷ stopa kapitalizacji 7,0% | NOI ÷ stopa kapitalizacji 7,0% | 33 418 286 zł |
| Budowa i zagospodarowanie terenu4 800 m² × 3 500 zł + 12 000 m² × 250 zł | 4 800 m² × 3 500 zł + 12 000 m² × 250 zł | −19 800 000 zł |
| Koszty miękkie12% | 12% | −2 376 000 zł |
| Finansowanie6% | 6% | −1 330 560 zł |
| Zysk dewelopera15% wartości po wybudowaniu | 15% wartości po wybudowaniu | −5 012 743 zł |
| Wartość rezydualna | 4 898 983 zł | |
| Koszty nabycia gruntu3% | 3% | −142 689 zł |
| Grunt: cena, jaką można zapłacić396 zł/m² działki · 1 043 zł/m² GLA | 396 zł/m² działki · 1 043 zł/m² GLA | 4 756 294 zł |
Dane
Nowa zabudowa usługowa w województwach
W 2025 r. oddano do użytkowania nowe hotele, budynki biurowe i handlowo-usługowe o łącznej powierzchni użytkowej 2 579 791 m², o 4,4% mniej niż rok wcześniej.
Na mieszkańca najwięcej takiej powierzchni przybywa w zachodniopomorskim: średnio 130,7 m² na 1 000 mieszkańców rocznie w latach 2021–2025, przy 74,2 m² w całym kraju.
Źródło: GUS, Bank Danych Lokalnych, temat P3812 (nowe budynki: hotele 746111, biurowe 746129, handlowo-usługowe 746138); ludność 31.12.2025: GUS, „Powierzchnia i ludność w przekroju terytorialnym w 2026 r.”, tabl. 1; obliczenia redakcji, stan na 2025 r. i lata 2021–2025.
Załączniki
Poradniki do wypisu
- Załącznik nr 1Symbole planu dla terenów usługowych: U, UH, H, UT, UA i tereny łączone — jak czytać wypis i wyrys z planów sprzed i po 24 września 2026 r.
Co znaczą w planie miejscowym symbole U, UH, H, UT, UA i MW-U, czym były UC i MU w starszych planach, strefy SU i SH oraz jak czytać wypis i wyrys.
- Załącznik nr 2Użytkowanie wieczyste gruntu komercyjnego: opłata roczna, aktualizacja, zmiana celu i nabycie własności
Opłata roczna 3% albo 2%, aktualizacja co 3 lata, termin zabudowy i dodatkowa opłata, zmiana celu, wykup gruntu oraz VAT i PCC przy sprzedaży prawa.
- Załącznik nr 3Umowa przedwstępna z siecią lub operatorem: warunki zawieszające, build-to-suit i dzierżawa gruntu
Jak sieć handlowa i operator kupują lub dzierżawią grunt: umowa przedwstępna z warunkami, przeniesienie decyzji, VAT, build-to-suit i zapisy dzierżawy.
- Załącznik nr 4Decyzja środowiskowa i hałas przy zabudowie usługowej: progi dla budynków i parkingów, raport, procedura
Kiedy sklep, hotel, stacja paliw i parking potrzebują decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, jak liczyć progi i etapy oraz ile hałasu wolno przy domach.
Objaśnienia symboli
Symbole terenów w planie miejscowym
| Symbol | Nazwa klasy przeznaczenia | Poziom | Obejmuje | W słowniku |
|---|---|---|---|---|
| U | teren usług | 1 | UH, UL, UT, UG, UZ, UN, UE, UO, US, UK, UR, UB, UA | teren usług |
| UH | teren usług handlu | 2 | UHD — handlu detalicznego, UHH — handlu hurtowego | klasa przeznaczenia terenu |
| H | teren handlu wielkopowierzchniowego | 1 | — | teren handlu wielkopowierzchniowego |
| UT | teren usług turystyki | 2 | — | klasa przeznaczenia terenu |
| UA | teren usług biurowych i administracji | 2 | UAB — biurowych, UAA — administracji | klasa przeznaczenia terenu |
| MW-U | teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usług | łączony | — | teren łączony |
| KD | teren komunikacji drogowej publicznej | 2 | KDA, KDS, KDR, KDG, KDZ, KDL, KDD | klasa drogi publicznej |
| KOO | teren obsługi podróżnych | 3 | — | klasa przeznaczenia terenu |
| INS | teren stacji paliw płynnych | 3 | — | klasa przeznaczenia terenu |