Umowa przedwstępna z siecią lub operatorem: warunki zawieszające, build-to-suit i dzierżawa gruntu

Sieć handlowa, która uzależnia zakup gruntu od decyzji administracyjnych, podpisuje dwie umowy: notarialną umowę przedwstępną z warunkami, a po ich spełnieniu umowę przenoszącą własność, bo własności nieruchomości nie przenosi się pod warunkiem (art. 157 Kodeksu cywilnego, dalej KC). W umowach opisanych w interpretacjach podatkowych z 2026 r. warunkami były m.in. prawomocne pozwolenie na budowę, decyzja o zjeździe z zapewnieniem zarządcy drogi o braku ograniczeń tonażowych, warunki przyłączenia mediów, zgoda na wycinkę drzew i badania gruntu.

Kupno, budowa pod najemcę czy dzierżawa?

Sieci podają na stronach ekspansji trzy drogi do lokalizacji: kupno działki, najem obiektu, który właściciel zbuduje według ich wymagań (build-to-suit), albo dzierżawę gruntu, na którym sieć postawi budynek sama. Dla właściciela różnią się tym, kto finansuje budowę, do kogo należy budynek i jak długo umowa wiąże grunt. Umowa z operatorem hotelu dotyczy budynku, nie gruntu: najem albo dzierżawę, zarządzanie, do którego stosuje się przepisy o zleceniu (art. 750 KC), albo franczyzę, której KC nie reguluje; modele opisuje dział Pod hotel.

Jaką formę i terminy musi mieć umowa przedwstępna?

Zawarcia umowy przyrzeczonej można dochodzić w sądzie tylko wtedy, gdy umowę przedwstępną spisano w formie aktu notarialnego (art. 390 § 2 i art. 158 KC); umowa w zwykłej formie pisemnej daje tylko odszkodowanie, którego zakres strony mogą określić z góry (art. 390 § 1). Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od wyznaczonej daty umowy przyrzeczonej (art. 390 § 3).

Datę umowy przyrzeczonej trzeba ustalić: gdy umowa jej nie podaje, strona może ją wyznaczyć, a jeśli nie zrobi tego w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, zawarcia umowy przyrzeczonej nie można już żądać (art. 389 § 2). Kupujący zabezpiecza się wpisem roszczenia o przeniesienie własności do działu III księgi (opłata sądowa 150 zł), który działa wobec praw nabytych później (art. 16 ust. 2 pkt 2 i art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Rok po wpisie właściciel może domagać się wykreślenia roszczenia, jeśli kupujący nie wystąpił o wpis własności (art. 19); przy warunkach na dłużej niż rok umowa rozstrzyga, co dalej z wpisem.

Zadatek (art. 394 KC) daje stronie, która umowy dotrzymała, prawo odstąpienia: zachowuje zadatek, a gdy to ona go dała, żąda sumy dwa razy większej; gdy umowa upada bez winy stron, zadatek wraca.

Źródło: KC, art. 89–94, 157–158, 389–395; ustawy o księgach wieczystych i hipotece (art. 16–19) i o kosztach sądowych (art. 43), stan na 3 października 2026.

Fragment opisuje przepisy w ogólnym zarysie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego terenu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Jakie warunki zawieszające wpisuje sieć i jak je sformułować?

Warunkiem może być tylko zdarzenie przyszłe i niepewne (art. 89 KC), więc w umowie z siecią opisuje się go jako konkretną decyzję albo dokument, z terminem. W umowach spółek budujących sklepy, opisanych we wrześniu 2026 r. w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), cena zależała od uzyskania decyzji, a lista warunków wyglądała tak:

• pozwolenie na budowę — prawomocne, dla obiektu o parametrach sieci, w jednej sprawie: parterowy sklep z 527 m² zabudowy, salą sprzedaży 400 m² i co najmniej 20 miejscami postojowymi;
• zjazd — decyzja zarządcy o lokalizacji zjazdu według koncepcji kupującego i zapewnienie o braku ograniczeń tonażowych drogi;
• zieleń i grunt — zgody na wycinkę drzew, także w pasie drogowym, brak ponadnormatywnego zanieczyszczenia, badania geotechniczne;
• media — warunki przyłączenia wody, kanalizacji, deszczówki i energii w terminie umożliwiającym inwestycję w ciągu 6 miesięcy od umowy przyrzeczonej oraz warunki usunięcia kolizji sieci.

Przy gruncie rolnym bez planu (umowa z 25 listopada 2025 r.) warunkiem było objęcie terenu do 31 grudnia 2026 r. planem ogólnym dopuszczającym m.in. zabudowę handlową i usługową oraz plan miejscowy albo uchwała o zintegrowanym planie inwestycyjnym; bez planu potrzebna była zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa albo cesja umowy na rolnika indywidualnego, a cenę podwyższała renta planistyczna. Gdy gminie przysługuje pierwokup, np. przy niezabudowanym gruncie kupionym od Skarbu Państwa albo samorządu (art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami), sprzedaż musi być warunkowa, a bezwarunkowa jest nieważna (art. 599 § 2 KC).

Niemożliwy albo sprzeczny z prawem warunek zawieszający unieważnia umowę (art. 94 KC), a kto wbrew zasadom współżycia przeszkodzi ziszczeniu się warunku, ponosi skutki, jakby się ziścił (art. 93); gdy decyzje załatwia kupujący jako pełnomocnik sprzedającego, wpisz jego obowiązki i terminy. Od 1 stycznia 2027 r. warunki zabudowy wydaje się wyłącznie temu, kto wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 63 ust. 1a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), więc sieć, która chce złożyć wniosek, zanim kupi grunt, musi mieć taki tytuł, np. z umowy dzierżawy.

Źródło: Interpretacje KIS 0113-KDIPT1-1.4012.666.2026.2.MH z 21.09.2026 i 0114-KDIP1-1.4012.363.2026.4.ESZ z 19.08.2026, stan na 21 września 2026.

Fragment opisuje przepisy w ogólnym zarysie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego terenu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Czy pełnomocnictwo dla sieci zmienia VAT sprzedającego?

Według KIS nie: w serii interpretacji z 11–23 września 2026 r. osoba prywatna sprzedająca grunt nie stawała się podatnikiem VAT, choć kupujący jako jej pełnomocnik uzyskiwał pozwolenie na budowę, zezwolenie na zjazd i warunki przyłączenia, bo te czynności służyły jego inwestycji. Sprzedaż zostaje wtedy poza VAT, a kupujący odprowadza podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): 2% wartości rynkowej.

Za element tego samego przedsięwzięcia KIS uznała też dzierżawę działki kupującemu wyłącznie na potrzeby uzyskania zgód, a w interpretacji z 23 września 2026 r. podobnie oceniła agenta kupującego, który z pełnomocnictwem właścicielki zawarł z gminą porozumienie drogowe. Interpretacja wiąże tylko wnioskodawcę, a Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 3 kwietnia 2025 r. (C-213/24) dopuścił uznanie za podatnika sprzedającego, który powierza przygotowanie sprzedaży profesjonaliście działającemu jako jego pełnomocnik i angażującemu środki podobne do handlowca.

• Zadatek. Gdy sprzedaż podlega VAT, obowiązek podatkowy od zadatku powstaje w chwili jego otrzymania (art. 19a ust. 8 ustawy o VAT), a zwolnienie podmiotowe nie obejmuje dostawy terenów budowlanych (art. 113 ust. 13).
• PCC płaci się dopiero przy umowie przenoszącej własność, nie przy przedwstępnej (art. 3 ust. 2 ustawy o PCC).
• Stawka. Opodatkowana dostawa terenu budowlanego to 23% VAT (stan na 3 października 2026 r.), stosowane w okresie przejściowym z art. 146ef ustawy o VAT; gdy w danym roku spełnią się warunki z tego przepisu, minister finansów ogłasza koniec okresu do 31 października. Jeśli umowa przyrzeczona może przypaść na kolejny rok, zapisz, czy cena jest netto, czy brutto.

Źródło: Interpretacje KIS z 21.09.2026 (0113-KDIPT1-1.4012.666.2026.2.MH) i 23.09.2026 (0111-KDIB3-3.4012.295.2026.3.PJ); wyrok TSUE C-213/24; ustawy o VAT i o PCC, stan na 3 października 2026.

Fragment opisuje przepisy w ogólnym zarysie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego terenu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Które decyzje i umowy przejdą na kupującego?

Pozwolenie na budowę, decyzja środowiskowa i zezwolenie na zjazd przechodzą na kupującego tylko wtedy, gdy zgodzi się adresat decyzji (art. 40 Prawa budowlanego, art. 72a ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku (uoś), art. 29 ust. 7 ustawy o drogach publicznych), więc obowiązek wyrażenia tej zgody wpisuje się do umowy. Umowa z zarządcą drogi o rondzie albo pasie do skrętu nie przechodzi sama: w sprawie z interpretacji z 21 maja 2026 r. zarząd dróg odmówił zgody, by kupujący przejął umowę sprzedawcy, a kupujący zwrócił sprzedawcy karę umowną 210 800 zł z odsetkami jako część ceny.

Do harmonogramu umowy wpisuje się terminy ważności: zezwolenie na zjazd wygasa po 3 latach bez budowy zjazdu (art. 29 ust. 5 ustawy o drogach publicznych), warunki zabudowy — 5 lat po uprawomocnieniu (art. 64c ustawy o planowaniu, w mocy od 2026 r.), a o pozwolenie na budowę występuje się w 6 lat od ostateczności decyzji środowiskowej (art. 72 ust. 3 uoś). Umowy z zarządcą drogi opisuje dział Ruch i dojazd.

Źródło: Prawo budowlane, art. 40; ustawa o drogach publicznych, art. 29; uoś, art. 72–72a; interpretacja KIS 0114-KDIP4-2.4012.244.2026.2.AA z 21.05.2026, stan na 3 października 2026.

Fragment opisuje przepisy w ogólnym zarysie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego terenu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Build-to-suit: co bierze na siebie właściciel, który buduje dla sieci?

Przy build-to-suit właściciel gruntu albo deweloper buduje obiekt według wymagań sieci i oddaje go jej w najem; jedna z sieci dyskontowych podaje tę formę na stronie ekspansji obok kupna działki. W Kodeksie cywilnym nie ma umowy build-to-suit; strony budują ją w granicach swobody umów (art. 353¹ KC) z najmu, umowy o roboty budowlane i umów finansowania.

• Najem. Umowa na ponad rok wymaga formy pisemnej, inaczej obowiązuje na czas nieoznaczony (art. 660), a między przedsiębiorcami staje się bezterminowa po 30 latach (art. 661).
• Podwykonawcy. Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za wynagrodzenie podwykonawcy za roboty zgłoszone mu przed ich rozpoczęciem, chyba że w 30 dni od zgłoszenia złoży sprzeciw (art. 647¹; termin obowiązuje od 4 grudnia 2025 r.).
• Gwarancja zapłaty. Wykonawca może żądać gwarancji bankowej, ubezpieczeniowej, akredytywy albo poręczenia banku; umowa nie wyłączy ani nie ograniczy tego prawa, a koszty gwarancji strony dzielą po połowie (art. 649¹–649²).

Progów przednajmu, transz i kar umownych, jakich wymagają banki i fundusze, publiczne źródła nie podają; poznaje się je w negocjacjach.

Źródło: KC, art. 353¹, 647¹, 649¹–649², 660–661; strona ekspansji jednej z sieci dyskontowych, stan na 3 października 2026.

Fragment opisuje przepisy w ogólnym zarysie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego terenu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Dzierżawa gruntu pod drive-thru, stację i MOP: co zapisać w umowie?

Przy dzierżawie właściciel dostaje czynsz, a sieć albo operator stawia budynek na własny koszt; los budynku i podział podatków rozstrzyga umowa, bo przepisy działają dopiero wtedy, gdy umowa milczy. Wzory zapisów dają ogłoszone przetargi na dzierżawę gruntu pod stacje paliw i miejsca obsługi podróżnych (MOP); warunków dzierżaw pod drive-thru sieci restauracji nie publikują.

Co zapisać w umowie, zamiast zdawać się na przepisy:

• Okres. Dzierżawa dłuższa niż 30 lat staje się po upływie tego okresu umową na czas nieoznaczony (art. 695 KC); umowę z osobą prywatną na dłużej niż 10 lat nazwij i opisz jako dzierżawę, bo taki najem po 10 latach staje się bezterminowy (art. 661).
• Czynsz. Bez ustaleń płaci się go półrocznie z dołu (art. 699); zapisz część stałą, część od przychodu i wskaźnik waloryzacji.
• Zmiana przeznaczenia i poddzierżawa. Bez zgody właściciela dzierżawca nie zmieni przeznaczenia gruntu ani go nie poddzierżawi (art. 696 i 698).
• Zaległości. Przy zwłoce z czynszem za dwa okresy płatności właściciel może wypowiedzieć umowę bez terminu, ale najpierw wyznacza dodatkowe 3 miesiące (art. 703).
• Budynek po końcu umowy. Gdy umowa milczy, właściciel zatrzymuje budynek za zapłatą jego wartości albo każe przywrócić stan poprzedni (art. 676 w zw. z art. 694), a o zwrot nakładów dzierżawca może się upominać tylko przez rok od oddania gruntu (art. 677).

Sprzedaż gruntu po dzierżawie bywa opodatkowana VAT także u osoby prywatnej. Według KIS rolnik, który od 1991 r. dzierżawił działkę spółce telekomunikacyjnej, która postawiła na niej stację, sprzedawał ją jako podatnik, bo dzierżawa jest wykorzystywaniem gruntu w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a grunt pod cudzym budynkiem nie korzystał ze zwolnień (interpretacja z 19 sierpnia 2026 r.). Gdy grunt w terenie usługowym kupuje dzierżawca, który postawił na nim halę i parking, bez rozliczenia nakładów, dostawą jest sam grunt, a podstawą VAT jego wartość (interpretacja z 22 października 2024 r.).

Źródło: KC, art. 48, 661, 676–677, 693–704; interpretacje KIS 0114-KDIP1-1.4012.363.2026.4.ESZ z 19.08.2026 i 0114-KDIP1-3.4012.589.2024.3.KP z 22.10.2024, stan na 3 października 2026.

Fragment opisuje przepisy w ogólnym zarysie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego terenu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy?

Źródła

• Ustawy: Kodeks cywilny (Dz.U. 2026 poz. 795), o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2026 poz. 1066), o VAT (Dz.U. 2026 poz. 1263), o PCC (Dz.U. 2026 poz. 191), o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538), o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399), o drogach publicznych (Dz.U. 2025 poz. 889), Prawo budowlane (Dz.U. 2026 poz. 524), o udostępnianiu informacji o środowisku (Dz.U. 2026 poz. 670)
• Interpretacje KIS (wiążą wnioskodawcę): z 21.09.2026, z 23.09.2026, z 19.08.2026, z 21.05.2026, z 22.10.2024; wyrok TSUE C-213/24
• Przetargi na dzierżawę: GDDKiA, MOP przy A2, GDDKiA, MOP Sitnik, Starachowice, Nadleśnictwo Rajgród